國于南山之下，宜若起居飲食與山接也。四方之山，莫高于終南；而都邑之麗山者，莫近于扶風。以至近求最高，其勢必得。而太守之居，未嘗知有山焉。雖非事之所以損益，而物理有不當然者。此凌虛之所為筑也。
方其未筑也，太守陳公杖履逍遙于其下。見山之出于林木之上者，累累如人之旅行于墻外而見其髻也。曰：“是必有異。”使工鑿其前為方池，以其土筑臺，高出于屋之檐而止。然后人之至于其上者，恍然不知臺之高，而以為山之踴躍奮迅而出也。公曰：“是宜名凌虛。”以告其從事蘇軾，而求文以為記。
軾復于公曰：“物之廢興成毀，不可得而知也。昔者荒草野田，霜露之所蒙翳，狐虺之所竄伏。方是時，豈知有凌虛臺耶？廢興成毀，相尋于無窮，則臺之復為荒草野田，皆不可知也。嘗試與公登臺而望，其東則秦穆之祈年、橐泉也，其南則漢武之長楊，五柞，而其北則隋之仁壽，唐之九成也。計其一時之盛，宏杰詭麗，堅固而不可動者，豈特百倍于臺而已哉？然而數世之后，欲求其仿佛，而破瓦頹垣，無復存者，既已化為禾黍荊棘丘墟隴畝矣，而況于此臺歟！夫臺猶不足恃以長久，而況于人事之得喪，忽往而忽來者歟！而或者欲以夸世而自足，則過矣。蓋世有足恃者，而不在乎臺之存亡也。”既以言于公，退而為之記。
作此文時，踏上“仕途”只有兩年的蘇軾，胸間懷著固國安民的宏大政治抱負，主張為政應有補于民，積極進取。但凌虛臺的修筑在他看來卻無補于民，這與他積極的政治主張相違背，因而字里行間時時暗含著譏諷的筆調。
全文共分三段。前兩段重在敘事，后一段議論說理。敘事議論前后相應，在自然平易、曲折變化之中盡吐茹物，鮮明地突出了文章的主旨。
第一段，文章點破了臺的緣起。太守筑臺意旨本在觀山，蘇軾行文也正緣山而起，由山而臺。州府地處終南山下，飲食起居皆應與山相伴，更何況終南為四方之大山，扶風為依山之近邑。作者連用四個“山”字。極寫山之高，隱含景色之美；極言城邑距山之近，暗藏觀山之易。高山美景迫在眼前，只需舉手投足便可秀色飽餐，以至近求最高豈不美哉。下面作者卻筆鋒一轉，說太守居住終南山下還不知山之峻美，由此而引出了幾絲遺憾，也為由山而臺作了巧妙的過渡。但頗有深意的是，蘇軾并不承上直寫出“此凌虛之所為筑也”，偏偏要加入“雖非事之所以損益。而物理有不當然者”兩句，近山而不知山雖于人事無所損益，但終非情理之事，于是乎便筑臺觀山以盡情理。這種譏刺的筆調既吐露出了年輕蘇軾的政治主張，在藝術上也使文章揮灑自如，姿態橫生，同時還為后面的議論定下了基調。
第二段敘寫筑臺的經過，由太守杖履而游，游而見山，見山而思異，思異而鑿池筑臺。層層相因。句句緊扣，只寥寥幾筆便清楚明了地敘寫出了筑臺的始末、同時，敘述還具有生動形象的特征。“杖履逍遙”活畫出了太守悠然自得的神情；“累累如人之旅行于墻外而見其髻也”一句，又化靜為動，把靜態的山巒賦予了動態的活力。給人以清新自然、流動變化的美的享受。與柳宗元《鈷鉧潭西小丘記》中的“其嵌然相累而下者，若牛馬之飲于溪，其沖然角列而上者，若熊黑之登于山”有同工之妙，接著，“然后”三句，又承上敘寫臺成之后登臺觀山的情景。這里作者筆墨極為簡省，但卻突出了臺之高和山之奇。前面太守逍遙其下，看見的山宛如旅行人的發髻；這里登臺極目，山則踴躍奮迅而出，從而借所見山景的不同襯托了臺的高，為下段臺取名為“凌虛”埋下了伏筆。
第三段是全文的重心。作者議論縱橫，把興廢成毀的自然之理說得鞭辟入里。太守求文原希望得幾句吉利的話，蘇軾卻借此大講興廢之理，不能不說含有諷刺的意味。“物之興廢成毀，不可得而知也”，是立論的驀礎，作者用它啟開議論的筆端，把凌虛臺的興成推廣至茫茫時間，以變化流動的眼光來關照它，從而把有化為無，把實變為虛。昔日的荒草野田，今日的凌虛臺，這是由無生有；今日的凌虛臺，明日的荒草野田，這又是化有為無。興廢成毀交相回旋，無窮無盡，誰都不能知曉。行文至此，理己盡、意已完，但作者卻并不輟筆，他還由近及遠，從眼前的凌虛臺延伸到漫長的歷史。把秦穆公祈年橐泉、漢武帝長楊宮、五柞宮、隋仁壽宮、唐九成宮的興盛與荒廢赫然放置在凌虛臺的面前。兩相對比，百倍于凌虛臺的宮胭如今求其破瓦頹垣猶不可得，凌虛臺的未來也就自不待言了。下面，作者又進一步由臺及人，“夫臺猶不足恃議長久，而況于人事之得喪”，凌虛臺尚且不可長久，又何況人事上的得與喪。得喪來去無定，借得臺而夸世，則是大錯。這幾句委婉曲折。逐句深人，最后，把凌虛臺的愈義和價值化為子虛烏有，由此從根本上否定了臺的修筑。這種寫作方法古人稱為“化有為無”。
這篇文章由山筑臺、由臺而化、由化變無，層層緊扣、環環深入，名為替凌虛臺作記，實則是化臺為無。令人惕然移覺、回味無窮。