真為州，當東南之水會，故為江淮、兩浙、荊湖發運使之治所。龍圖閣直學士施君正臣、侍御史許君子春之為使也，得監察御史里行馬君仲涂為其判官。三人者樂其相得之歡，而因其暇日得州之監軍廢營以作東園，而日往游焉。
歲秋八月，子春以其職事走京師，圖其所謂東園者來以示予曰：“園之廣百畝，而流水橫其前，清池浸其右，高臺起其北。臺，吾望以拂云之亭；池，吾俯以澄虛之閣；水，吾泛以畫舫之舟。敞其中以為清宴之堂，辟其后以為射賓之圃。芙蕖芰荷之的歷，幽蘭白芷之芬芳，與夫佳花美木列植而交陰，此前日之蒼煙白露而荊棘也；高甍巨桷，水光日景動搖而上下；其寬閑深靚，可以答遠響而生清風，此前日之頹垣斷塹而荒墟也；嘉時令節,州人士女嘯歌而管弦，此前日之晦冥風雨、鼪鼯鳥獸之嗥音也。吾于是信有力焉。凡圖之所載，皆其一二之略也。若乃升于高以望江山之遠近，嬉于水而逐魚鳥之浮沉，其物象意趣、登臨之樂，覽者各自得焉。凡工之所不能畫者，吾亦不能言也，其為吾書其大概焉。”
又曰：“真，天下之沖也。四方之賓客往來者，吾與之共樂于此，豈獨私吾三人者哉？然而池臺日益以新，草木日益以茂，四方之士無日而不來，而吾三人者有時皆去也，豈不眷眷于是哉？不為之記，則后孰知其自吾三人者始也？”
予以為三君之材賢足以相濟，而又協于其職，知所先后，使上下給足，而東南六路之人無辛苦愁怨之聲，然后休其余閑，又與四方賢士大夫共樂于此。是皆可嘉也，乃為之書。廬陵歐陽修記。
文章開頭簡單介紹東園處在真州的位置及東園的來歷。真州位于長江北岸，東臨大運河，是水上交通要道，故曰“當東南之水會”。接著寫江淮、兩浙、荊湖正副發運使施昌言、許元和判官馬遵三人，利用閑暇時間“得州之監軍廢營以作東園”。又寫許元于皇祐三年八月來京城辦公事，帶來東園圖，并向作者介紹了東園的情狀。先說東園面積廣百畝，有流水橫其前，園中有池、臺、亭、閣、舟、堂、圃等，且特色各異：池很清，而“浸其右”；臺很高，而“起其北”；亭名“拂云”，以夸張其極高；閣名“澄虛”，以形容池水極清；舟為“畫舫”，以突出其華美；堂可供“請宴”；圃可供“射賓”。再寫今日園中景物的美麗、壯觀與游人的歡樂，與昔日的荒僻殘破、陰森恐怖相對比。作者連用三組結構相同的排比句式，通過今昔對比，強調如今東園景象的美麗多姿和游人的歡樂欣喜，還指出“其物象意趣，登臨之樂，覽者各自得焉”，園中之景不能在圖上一一畫出，也不能由許元一一道來，只能得其概略，所以說這篇園林碑記也只能“書其大概”。接著點出請作者作記的意圖，說東園是四方之賓客與建園者共樂之地，四方之士沒有一天不來，而那三個建園者卻總有一天要離開，若“不為之記，則后孰知其自吾三人始也”。最后稱頌許元三人通力合作，朝廷、民間供應充足，東南百姓無怨愁之聲，閑暇之時，又“與四方之賢士大夫共樂于此”，稱其精神之可貴。
這是一篇風格獨特、寫法新穎的庭園記。作者未曾到真州東園實地游覽，而全憑所見到的一幅圖畫和庭園主人的一番口頭介紹寫成這篇文章，卻能把敘述對象寫得如此真實可感、氣象萬千、美麗誘人。全文最吸引眼球的地方是對東園美麗風光的描繪。這種描繪有三點值得注意：一、全部描寫，皆借他人之口、以第三者的語氣說出，在表現手法上可以說是一種創新。二、著意于東園修建前后的巨大變化。在描寫現在的臺池亭閣、流水畫舫、佳花美術、清宴弦歌的同時，對比描寫了昔日此地的破敗荒涼。這種對比描寫不但加倍襯托出現在的美，而且含蓄地贊揚了庭園的修建者為這種美付出的艱辛。三、句法也有創新。像“臺，吾望以拂云之亭”等數句，就是創新之句。此外，全文用了二十余個“之”字，和《醉翁亭記》連用二十余個“也”字一樣，都使文章增加了回環往復的形式美和一唱三嘆的音韻效果。