綠蕪凋盡臺城路，殊鄉又逢秋晚。暮雨生寒，鳴蛩勸織，深閣時聞裁剪。云窗靜掩。嘆重拂羅裀，頓疏花簟。尚有綀囊，露螢清夜照書卷。
荊江留滯最久，故人相望處，離思何限。渭水西風，長安亂葉，空憶詩情宛轉，憑高眺遠。正玉液新篘，蟹螯初薦。醉倒山翁，但愁斜照斂。
“綠蕪凋盡臺城路，殊鄉又逢秋晚”，在眼前展現一片秋景蕭條，客子秋心寥落。臺城在金陵，金陵乃六朝舊都，自隋唐以來，文人至此者，每易引起盛衰興廢之感。如唐末詩人韋莊就感到“六朝如夢”（《臺城》）。而現在的臺城更是草黃葉枯，“草木搖落而變衰。”（宋玉《九辯》）更使人有滿目蕭然之感。“又”字起遞進連接作用。殊鄉作客，已經夠使人惆悵了，更何況又遇上晚秋時節，“眾芳蕪穢”，殊鄉客子更難以禁受了。詞意遞進一層。起首造境便為全篇意蘊定下基調。
“暮雨生寒，鳴蛩勸織，深閣時聞裁剪”。晚秋之夜，本已漸涼，加上秋雨，頓覺寒生了。更何況詞人情緒低落，更覺周圍寒意更深，深閣婦女已在“寒衣處處催刀尺”，（杜甫《秋興》）開始縫制寒衣，準備過冬了。以上是從客觀事物層層渲染，使前面所描摹的秋色顯得更濃了。從“云窗靜掩”起，就詞人主觀方面進行勾勒。“靜掩”，沒有什么人來往，烘托出一種幽靜的孤寂感。這種主觀感受又是詞人所處客觀環境在心理上的反映。
“嘆重拂羅裀，頓疏花蕈”。詞中天氣正是“已涼天氣未寒時”。（韓偓《已涼》）撤去竹席，換上墊褥是必然的，而且年年如此。“嘆”，就是詞人驚秋心情的流露，感慨時光流駛，節候變遷，所以撤去“花蕈”用“頓疏”，換上“羅裀”用“重拂”，都透露了詞人對光陰迅速的敏感，對自己老大無成的嘆息，用辭十分精細。
“尚有綀囊，露螢清夜照書卷。”雖然時已晚秋，夏天的生活用品用不上了，但綀囊卻還留著，露螢照我讀書。這里用車胤囊螢典故。說的是他雖有他鄉作客、宦海浮沉之嘆，但他志在詩書，不汲汲于富貴，不想“伺候于公卿之門，奔走于形勢之途”（韓愈《送李愿歸盤谷序》），修身潔行，志趣高尚，書生本色，不負初衷。此乃借古人之高境界以表示自己的高境界。這上片歇拍兩句沒有將驚秋發展為悲秋，而是蕩開一筆，使詞意轉向高雅曠達，這是一個關鍵處。
下片轉到對故人和往事的追憶。“荊江留滯最久”，周邦彥于哲宗元祐二年（1087）出任廬州（合肥）教授至調任溧水之前約有七八年時間，他曾留滯荊州。據王國維推斷，他在荊江“亦當任教授等職”（《清真先生遺事》），年方三十多歲，他這時在金陵，懷念荊江故舊，但卻從對方懷念自己著筆。如果只寫自己懷念荊江故舊，則荊江故舊是否懷念詞人不得而知。而推想荊江故舊懷念自己，則自己對荊江故舊的懷念便可不言而喻了。言簡而意明，筆法巧妙。
“渭水西風，長安葉亂，空憶詩情宛轉。”這是化用賈島詩“秋風吹渭水，落葉滿長安”。（《憶江上吳處士》）此時，詞人想到汴京也正當西風落葉的晚秋，追憶從前這時候二三好友，風華正茂，以文會友，吟詩唱和，詩情宛轉，其樂何極、至今回首，乃如電光火石，幻夢浮云，徒增感慨。“憑高眺遠”一句從詞意看本應放在“渭水西風”之前。“渭水西風”三句正是憑高眺遠所見到的想象中景象。而就格律看，只能置于此處，作為補筆，收束上文，以舒積愫。可是關山迢遞，可望而不可即，情懷郁郁，惟有借酒消愁，舉杯一醉。
“正玉液新篘，蟹螯初薦”。“這是一種不為世用，放誕不羈的行為，詞人的意思是說，他也要像畢茂世那樣，一手持海螯，一手持酒杯，直到醉倒山翁。
“醉倒山翁”中，周邦彥以山簡自喻，也可看出他當時心態。“但愁斜照斂”，忽作轉折，似與上文不相連貫，實則一意承轉，他正欲飲玉液，持蟹螯，如山翁之醉倒以求解脫愁思，然而不行，當淡淡的落日余暉灑在“綠蕪凋盡”的臺城道上時，一片衰草斜陽，暮秋古道的蒼茫景色，搖撼著他的心弦。這首詞中詞人將遲暮之悲、羈旅之愁與故人之情融成一片。其可貴處，在于其實這珍惜寸陰之意味。乃清真詞中高格調之作。